ستساعدك المقالة التالية: كيفية بدء عمل تجاري لتقليب المنزل
يمكن أن يكون العمل في تقليب المنزل مجزيًا شخصيًا وماليًا. عند شراء منزل قابل للطي، فإنك تبدأ عادةً بمنزل يحتاج إلى إصلاحات واسعة النطاق. يمكن أن تكون رؤية تحول العقار أمرًا مجزيًا للغاية.
هناك نقص في المساكن المتاحة في سوق العقارات في جميع أنحاء الولايات المتحدة. يريد غالبية المشترين منزلًا “جاهزًا للانتقال إليه” وليس منزلًا يحتاج إلى عمل. عندما يكون منزلك جاهزًا للسكن، فلن يكون لديك نقص في المشترين.
أساسيات تقليب المنزل: ما هو تقليب المنزل؟
يتضمن قلب المنزل شراء عقار، غالبًا ما يكون في حالة سيئة، وتجديده لزيادة قيمته، ثم بيعه لتحقيق الربح. تتضمن العملية عادةً العثور على العقار المناسب وتأمين التمويل وإدارة التجديدات وبيع العقار. أصبح تقليب المنازل أكثر شعبية بسبب النقص في المنازل المتاحة، مما يجعلها وسيلة ممتازة لأولئك الذين لديهم فضول حول كيفية كسب المال في العقارات.
أصبح تقليب المنازل أكثر شيوعًا بسبب نقص المنازل المتاحة في سوق العقارات.
فوائد بدء مشروعك الخاص لتقليب المنزل
يجب أن يحقق زعنفة المنزل الذي قام بعملية شراء ذكية ربحًا جيدًا عند بيع المنزل.
يتمتع بعض الزعانف المنزلية بالمهارة في العديد من جوانب تحسين المنزل، بينما لا يتمتع البعض الآخر بذلك. وفي كلتا الحالتين، يجب أن يكون زعنفة المنزل منظمًا وقادرًا على تخطيط خطوات خطة العمل لمشروع التجديد الخاص به. تعد أعمال تقليب المنازل أيضًا جزءًا مهمًا من أفكار الأعمال العقارية.
تمنح شركات تقليب المنازل للناس طريقة رائعة للبدء في مجال الاستثمار العقاري. في كثير من الأحيان، قد يكون هامش الربح يعادل راتبًا جيدًا في وظيفة “طبيعية”.
الخطوات الأساسية: كيفية البدء في تقليب المنازل
| رأس المال الأولي | لشراء العقارات والتجديد والتكاليف الأولية الأخرى | الادخار أو القروض أو المستثمرين | تأكد من أن لديك ما يكفي لتغطية النفقات غير المتوقعة |
| خطة عمل | لتوضيح استراتيجية التقليب الخاصة بك | قم بإنشاء واحدة بنفسك أو قم بتعيين مستشار | قم بتضمين التكاليف والجداول الزمنية وتقديرات الأرباح |
| البحث عن المتجر | تحديد المواقع وأنواع العقارات المربحة | المصادر عبر الإنترنت، دراسات السوق، وكلاء العقارات | التركيز على المناطق ذات الطلب المرتفع والتي تتمتع بإمكانات النمو |
| الهيكل القانوني | لأغراض الضرائب والمسؤولية | سجل كشركة ذات مسؤولية محدودة، مالك وحيد، الخ. | استشارة مستشار قانوني |
| الترخيص العقاري (اختياري) | لتوفير عمولات الشراء/البيع | لجنة عقارات الدولة | ليست إلزامية ولكن يمكن أن تكون مفيدة |
| المقاولون | لتجديد الممتلكات | الإحالات، والدلائل على الانترنت | تأكد من أنها مرخصة ومؤمنة |
| مفتش الممتلكات | لتقييم حالة الممتلكات المحتملة | محترف مرخص | ابحث عن شخص ذو خبرة في نوع العقار الذي تشتريه |
| سمسار | للمساعدة في العثور على العقارات وشرائها | الإحالات والمراجعات عبر الإنترنت | اختر واحدًا على دراية بتقليب المنزل أو العقارات الاستثمارية |
| خيارات التمويل | لشراء وتجديد العقارات | القروض التقليدية، ومقرضو الأموال الصعبة، والمستثمرون من القطاع الخاص | لكل منها إيجابيات وسلبيات خاصة بها |
| برامج المحاسبة | للميزانية والتتبع المالي | الشراء عبر الإنترنت أو من خلال أحد البائعين | مفيدة للأغراض الضريبية والتحليل المالي |
بحث في سوق العقارات
يعد البحث في سوق العقارات المحلية أمرًا بالغ الأهمية لفهم إحصاءات العقارات والاتجاهات المحلية وقيم العقارات وهوامش الربح المحتملة. يمكن أن يساعدك هذا البحث في تحديد ما إذا كنت ستستثمر في العقارات أم لا.
قم بتحليل الحي وبيانات المبيعات الأخيرة والطلب على المنازل التي تم تجديدها عندما تبدأ كمستثمر عقاري / منزل زعنفة.
بناء شبكة: لماذا يحتاج كل House Flipper إلى وكيل عقارات
على الرغم من أن ذلك ليس ضروريًا دائمًا، إلا أنه يمكن للوكيل العقاري تقديم رؤى قيمة، والوصول إلى قوائم MLS، والمساعدة في عملية البيع والشراء. يمكن أن تكون مفيدة بشكل خاص للمبتدئين وضرورية في قائمة التحقق من بدء الأعمال التجارية.
قد يكون لدى الوكيل العقاري أيضًا المسار الداخلي للعقارات التي سيتم عرضها للبيع قريبًا.
تأمين التمويل مع مقرضي الأموال الصعبة
هناك طرق مختلفة لتأمين التمويل، بما في ذلك القروض المصرفية التقليدية، أو مقرضي الأموال الصعبة، أو المستثمرين من القطاع الخاص. يعتمد الاختيار على وضعك المالي وقدرتك على تحمل المخاطر. قد يكون مقرضي الأموال الصعبة والمستثمرين من القطاع الخاص أكثر مرونة ولكن غالبًا ما يأتون بأسعار فائدة أعلى.
المستثمرون العقاريون: العثور على العقار المناسب
في مقاطعة نموذجية في الولايات المتحدة، ستكون هناك منطقة مدرسية أو حي أو بلدة مرغوبة أكثر للمشترين في المستقبل. تتمتع العقارات في هذه المناطق بإمكانيات ممتازة لتحقيق ربح مربح ولكنها قد تحتاج إلى تجديدات واسعة النطاق. يمكن أن يساعدك فهم هياكل الأعمال الشائعة على التنقل في هذه المنطقة بشكل أكثر كفاءة.
ومع ذلك، فإن العقار الذي يتمتع بموقع مثالي قد يحتاج إلى تجديدات مكلفة للغاية. يمكن أن تكون إصلاحات الأساس والنظام الكهربائي ونظام الصرف الصحي (إذا كانت خاصة) مكلفة للغاية. قد يكون لدى العديد من المنازل نظام صرف صحي فعال، ولكن إذا كان النظام قديمًا، فقد يفشل في اختبار الصرف الصحي الحديث، والذي يطبق عليه حملًا هيدروليكيًا من الماء. إذا لم يكن هناك صرف صحي مجتمعي، يمكن أن تكلف إصلاحات الأنظمة الخاصة في المنطقة ما لا يقل عن 30 ألف دولار.
وتشمل الإصلاحات المكلفة الأخرى إزالة العفن والأسبستوس، واستبدال أنابيب الرصاص، وإصلاح أضرار الحرائق أو الأسطح.
قد يرغب زعنفة المنزل في توظيف مفتش منزلي للتحقق من الممتلكات المحتملة.
تخطيط وتنفيذ التجديدات
يمكن أن تستفيد بعض العقارات بشكل كبير من التنظيف الشامل، بينما يتطلب البعض الآخر عملاً أكثر شمولاً. يمكن أن يساعدك الدليل الشامل لبدء تشغيل موقع الويب في إدارة المشاريع، خاصة إذا كنت جديدًا في هذا النوع من الأعمال.
إذا كانت هناك حاجة لسقف جديد، بالطبع، ابدأ من هناك – فلن يكون من الحكمة القيام بأي أعمال داخلية في عقار به سقف متسرب.
التزم بميزانيتك. إن بعض أعمال التجديد التي تتم في سوق الإسكان التنافسية اليوم يطلق عليها اسم إصلاحات “أحمر الشفاه” ـ وهو ما يعني أن طبقة من الطلاء أو السجاد السميك تحتوي على مشاكل مستترة.
إذا كنت تصر على عمل عالي الجودة من شأنه أن يضيف قيمة إلى الممتلكات الخاصة بك عندما يحين وقت البيع. إن توفير منازل عالية الجودة سيزيد من سمعتك في سوق العقارات.
إعداد البنية التحتية للأعمال المنزلية الخاصة بك
حساب بنك الأعمال
ستحتاج إلى حساب مصرفي تجاري لشراء وبيع المنزل وتكاليف التجديدات. إن الاحتفاظ بحساب مصرفي تجاري منفصل سيجعل الأمور أسهل في وقت الضرائب.
عادةً ما يتم الإبلاغ عن بيع المنزل المقلوب باعتباره مكسبًا رأسماليًا في وقت الضرائب. إذا كنت تقيم في منزل لمدة عامين، فلن تدفع أرباحًا رأسمالية (وفقًا لإرشادات الضرائب الفيدرالية الحالية)، ولكن إذا كان المنزل الذي اشتريته لتجديده وبيعه، فستدين بمكاسب رأسمالية على المنزل. ربح. تعتمد النسبة المئوية للمكاسب الرأسمالية على شريحة ضريبة الدخل الإجمالية.
التأمين على العقارات التجارية: حماية استثمارك
ستحتاج إلى تأمين أصحاب المنازل في منزلك. عادة ما يكون هذا التأمين أكثر تكلفة لأن المنزل غير مشغول.
أثناء أعمال التجديد، ستحتاج إلى بوليصة تأمين متخصصة تُعرف باسم “التأمين ضد مخاطر البناء” لتغطية العقار أثناء وجوده قيد الإنشاء. تحمي هذه السياسة عادةً من الأضرار الناجمة عن السرقة والحرائق والتخريب والمخاطر الأخرى.
تنمية أعمالك المنزلية
تجميع فريق موثوق
انتظار المقاول لجانب معين من عملية التجديد، مثل الأعمال الكهربائية أو السباكة، يمكن أن يعطل المشروع بأكمله. اعمل بجد لتجميع فريق من المقاولين الموثوقين. يعد العمل مع مقاولين موثوقين أمرًا بالغ الأهمية للحفاظ على جدول زمني وضمان جودة العمل. إن التشاور مع شخص مطلع على قانون البناء الموحد (UCC) يضمن التزامك بمتطلبات كود البناء وأنك مجهز بالعناصر الأساسية لنجاح الأعمال الجديدة.
قد ترغب أيضًا في استشارة شخص لديه معرفة بقانون البناء الموحد (UCC). يمكن للاستشاري التأكد من أنك تلتزم بمتطلبات كود البناء ضمن نطاق العمل.
على سبيل المثال، يجب أن تكون النافذة في غرفة النوم كبيرة بما يكفي لاستخدامها كمخرج. يجب ألا تكون المسافة بين منافذ الكهرباء أكثر من 6 أقدام. لا يمكن تنفيس نوعين منفصلين من الحرارة من نفس المدخنة (مثل البروبان والخشب). هذه مجرد بعض الأساسيات؛ لدى UCC كتابًا مليئًا بالمبادئ التوجيهية. إذا لم تكن على دراية بـ UCC، فيجب عليك التفكير في استشارة أو تعيين شخص ما حتى تتعرف عليه.
التعامل مع التحديات والمخاطر
عندما تتفاوض لشراء عقار وتحسب تكاليف التجديد المقدرة، اترك لنفسك وسادة. من المحتمل أنه في كل مشروع، قد يظهر إصلاح غير متوقع.
على سبيل المثال، قمت بتمزيق خزائن المطبخ القديمة لتجد أن الجدار خلفها قد تعفن بسبب تسرب الحوض. أنت تقوم بعزل الطابق السفلي وتلاحظ تلف النمل الأبيض أو مسحوق الخنفساء في العوارض الخشبية.
على الرغم من أن سوق العقارات كان قويا لعدة أشهر، إلا أن الأمور يمكن أن تتغير في أي اقتصاد. يمكنك التخفيف من تقلبات السوق من خلال عدم الإفراط في التوسع في مشاريع تقليب منزلك. احتفظ بدخل ستة أشهر في حساب التوفير.
تنويع استراتيجية الاستثمار الخاصة بك
يعد التوسع في العقارات المستأجرة أو التجارية قرارًا استراتيجيًا. يقوم بعض أصحاب المنازل بتنويع أعمالهم من خلال أن يصبحوا ملاك عقارات أو يقلبون العقارات التجارية، لكن ذلك يتطلب مجموعة مهارات وموارد مختلفة.
على الرغم من أنه قد يكون من الحكمة التنويع، إلا أنه لا توزع أموالك بشكل ضئيل جدًا. إن التحول إلى مالك عقار يمكن أن يواجه مجموعة جديدة تمامًا من المشكلات التي يجب معالجتها وتتطلب الكثير من الوقت.
الأسئلة الشائعة: كيفية البدء في تقليب المنازل
ما هو مقدار المال اللازم لبدء مشروع تقليب المنزل؟
يختلف مبلغ المال اللازم لبدء مشروع تقليب المنزل بشكل كبير حسب الموقع ونطاق المشاريع. بشكل عام، ستحتاج إلى رأس مال كافٍ للشراء والتجديدات وتكاليف النقل وأموال الطوارئ. يمكن أن تتراوح من عشرات الآلاف إلى ملايين الدولارات.
كيف تقلب المنزل لأول مرة؟
أفضل نصيحتنا هي أن نبدأ صغيرًا، بمنزل يحتاج في الغالب إلى أعمال تجميلية مثل التنظيف وأعمال البناء الأساسية والطلاء. إذا كنت تشعر بالثقة عند بوابة البداية بأن لديك فريقًا من المقاولين بالإضافة إلى خبرتك الخاصة للبدء في العمل، فيمكنك البدء في مشروع أكبر.
ما هي قاعدة الـ 70% في تقليب المنزل؟
قاعدة 70% هي مبدأ توجيهي يقترح أنه لا ينبغي عليك دفع أكثر من 70% من قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) للعقار، مطروحًا منها تكاليف التجديد. وهذا يساعد على ضمان هامش ربح صحي.
هل ما زال من المربح قلب المنازل؟
نعم، هناك نقص في المساكن المتاحة في الولايات المتحدة، مما يجعله وقتًا ممتازًا لأولئك الذين يستكشفون كيفية بدء عمل تجاري في مجال العقارات.
كم من الوقت يستغرق عادة لقلب المنزل؟
يختلف متوسط مدة تقليب المنزل حسب مدى التجديدات. عادة، يستغرق الأمر من بضعة أشهر إلى سنة لإكمال الوجه. يمكن أن تكون عمليات التقليب الأسرع أكثر ربحية بسبب انخفاض تكاليف الحمل.
كيف يتم الإبلاغ عن الربح من بيع المنازل الوجهية في وقت الضريبة؟
عند بيع منزل فليب، فإن أي ربح تحققه يعتبر بشكل عام مكسبًا رأسماليًا. ومع ذلك، يمكن أن تكون قوانين الضرائب معقدة وقد تختلف حسب الموقع، لذا يُنصح بالتشاور مع أحد متخصصي الضرائب للحصول على إرشادات دقيقة بشأن التقارير والضرائب المتعلقة بقلب المنزل.
