ستساعدك المقالة التالية: ما هو استثمار التدفق النقدي؟ كيفية شراء التدفق النقدي
شراء التدفق النقدي
إذا كان لديك بعض المال للاستثمار في شركة ، فإن اختيار شراء أحد الأصول المنتجة للتدفقات النقدية يمكن أن يكون أحد أفضل الخيارات لتأمين مستقبلك.
قال السير ريتشارد برانسون ذات مرة ، “لا تغمض عينيك عن التدفق النقدي لأنه شريان الحياة للأعمال.” وهو على حق تماما.
سواء كنت تستثمر في العقارات أو تشتري مغسلة ، فمن الضروري أن يكون لديك تدفق نقدي إيجابي.
في هذا الدليل ، سنوضح لك مداخل ومخارج استثمار التدفق النقدي و كيف يمكنك شراء التدفق النقدي خصائص لزيادة رأس المال الخاص بك.
ما هو استثمار التدفق النقدي؟
يتضمن الاستثمار في التدفق النقدي شراء كل أو جزء من الأصل الذي يدفع توزيعات نقدية منتظمة ، سواء كان ذلك شهريًا أو ربع سنويًا أو سنويًا.
النوع الأكثر شيوعًا من استثمار التدفق النقدي هي عقارات. يتضمن هذا الإصدار شراء عقار تؤجره لتوليد الدخل.
على سبيل المثال ، إذا اشتريت مبنى سكني متعدد العائلات يحتوي على 50 وحدة ، واستأجرت كل واحدة مقابل 1500 دولار شهريًا (بمتوسط تكلفة 40٪) ، فستحصل على دخل صافٍ قدره 45000 دولار.
العقارات هي نوع واحد فقط من استثمارات التدفق النقدي ، ولكن الأصول الأخرى التي تنتج تدفقات نقدية تشمل:
- توزيعات أرباح الأسهم
- السندات أو صناديق السندات
- صندوق الرهن العقاري
- الأصول المادية (على سبيل المثال ، الاستثمار في أجهزة الصراف الآلي أو المغسلة)
ما هي خصائص التدفق النقدي؟
خاصية التدفق النقدي هي أي عقار تشتريه بقصد جني الأموال منه. هناك طريقتان رئيسيتان يكسب فيه المستثمرون المال عن طريق شراء العقارات:
- التدفق النقدي المتبقي من المستأجرين الذين يدفعون الإيجار (بعد سداد أقساط الرهن وأي مدفوعات صيانة).
- التقدير في القيمة السوقية على المدى الطويل
تميل العقارات الأكبر حجمًا إلى أن تكون الأفضل بالنسبة للتدفقات النقدية قصيرة الأجل ، مثل المباني السكنية أو العقارات التجارية. ومع ذلك ، يقوم بعض المستثمرين أيضًا ببناء محفظة من العديد من العقارات الخاصة.
ما هي ملاحظات التدفق النقدي؟
مذكرة التدفق النقدي هي سند دين أو إثبات للديون. عندما يقترض شخص أو شركة أموالاً من شخص آخر أو شركة أخرى ، فإن مذكرة التدفق النقدي تقدم دليلاً على ما هو مستحق ولمن.
كيف يمكنك شراء الملاحظات؟ يمكن للمستثمرين شراء سندات التدفق النقدي وكسب المال من الفوائد الناتجة عن سداد المقترض.
عندما تشتري مذكرة التدفق النقدي ، فإنك تصبح المُقرض ، ويقوم المقترض بتسديد المدفوعات لك ، بالإضافة إلى الفائدة. هناك أنواع مختلفة من ملاحظات التدفقات النقدية ، بما في ذلك الملاحظات على الشركات والعقارات.
هناك مخاطر ينطوي عليها الاستثمار في سندات التدفق النقدي لأن المقترض قد يتخلف عن السداد ، والأمر متروك لك لمطاردتها.
لماذا يعتبر التدفق النقدي مهمًا
يعتبر التدفق النقدي مهمًا لأنه أحد استراتيجيات الدخل السلبي حقًا. عندما يتعلق الأمر بالاستثمارات العقارية على وجه التحديد ، يتم استخدام التدفق النقدي في حسابات الاستثمار المختلفة التي يمكن أن تساعدك في تأمين خطوط الائتمان وفرص الاستثمار الأخرى.
- نقدا مقابل عائد نقدي
- صافي القيمة الحالية (صافي القيمة الحالية)
- معدل العائد الداخلي (IRR)
- نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR)
سيؤثر وجود تدفق نقدي مرتفع بشكل إيجابي على الاستثمارات المستقبلية ويسمح لك بالتخطيط للمستقبل.
كيفية حساب التدفق النقدي عند شراء عقار استثماري
يتم حساب التدفق النقدي للممتلكات عن طريق إضافة جميع مصادر الدخل معًا ثم طرح جميع النفقات. سيعطيك هذا صافي التدفق النقدي الناتج من الممتلكات.
دعنا نلقي نظرة على مثال على بيان التدفق النقدي حتى تتمكن من معرفة كيفية عمله:
- الإيجار السنوي = 24000 دولار
- معدل الشغور المقدر 5٪ = 1200 دولار
- دفعة الرهن العقاري السنوية (PITI) = 14000 دولار
- نفقات التشغيل السنوية والإصلاحات = 2500 دولار
- التدفق النقدي الصافي المتوقع = 6،300 دولار
هذه مجرد أمثلة على أرقام مبنية على عقار استثماري مع دخل إيجار منتظم. إذا قررت تأجير الممتلكات الخاصة بك كعطلة أو الاستثمار في عقار تجاري ، فستكون لديك نفقات مختلفة لتأخذها في الاعتبار.
كيفية البحث عن خصائص التدفق النقدي للاستثمار فيها
من المهم تحليل خاصية التدفق النقدي قبل اتخاذ قرار الاستثمار. إليك كيفية العثور على العقارات المناسبة للاستثمار فيها.
1. ابحث عن المنطقة الصحيحة
هناك بعض العوامل التي تجعل العقارات مثالية للتدفق النقدي:
- اقتصاد محلي متنوع لا يعتمد على واحد أو اثنين من أرباب العمل الرئيسيين.
- دليل على النمو السكاني القوي وسوق العمل الصحي.
- عدد العقارات المؤجرة أعلى من عدد المنازل التي يشغلها مالكوها.
- أسعار العقارات في متناول الجميع.
- رموز المناطق المطلوبة ضمن منطقة أوسع.
لن تجد خصائص تلبي كل هذه المعايير. لكن يجب أن تتطلع إلى التحقق من أكبر عدد ممكن من هذه العوامل للقيام باستثمار حكيم.
يعد البحث المسبق في الأحياء أمرًا ضروريًا – استخدم أدوات عبر الإنترنت مثل الحي للتحقق من التركيبة السكانية وأسعار العقارات.
2. انظر إلى نسبة السعر إلى الإيجار
لا تتمتع العقارات المؤجرة ذات التدفق النقدي المرتفع عادةً بمعدلات تقدير عالية. في الواقع ، يكون المتوسط عادة أقل من 2٪.
لا تدع هذا يعيقك – تمنحك خصائص التدفق النقدي تدفقات ثابتة من النقد على المدى الطويل ، والتي يمكنك استخدامها لتوفير رأس المال للاستثمارات المستقبلية.
تعد نسبة السعر إلى الإيجار مقياسًا جيدًا لمعرفة ما إذا كانت خاصية التدفق النقدي استثمارًا جيدًا. اقسم سعر العقار على متوسط الإيجار – ستعني النسبة المرتفعة تدفقات نقدية أقل.
3. قم بإجراء تحليل مقارن للسوق (CMA)
سيساعدك CMA في معرفة سعر الإيجار العادل ، ومنافستك المحلية ، وسعر معقول لدفع ثمن عقار محتمل.
من المهم اختيار خصائص مماثلة في المنطقة لإجراء تحليل فعال للسوق. يجب أن تكون الشركات متشابهة قدر الإمكان من حيث حجم الملكية والموقع وتواريخ الإغلاق.
إذا وجدت عقارًا بسعر أعلى أو أقل بشكل ملحوظ ، فتجاهله – قد تكون هذه مشكلة في العقار أو مشترين غير متأكدين.
فيما يلي بعض الأشياء التي يجب البحث عنها عند إجراء CMA:
- احصائيات المبيعات السابقة للعقار وآخر تقييم للمقيم الضريبي.
- وسائل الراحة في الحي – ابحث عن أي مشكلات محتملة قد تؤثر على القدرة على العثور على مستأجرين ، مثل القرب من المحلات التجارية والمدارس.
- تحليل الخصائص المقارنة.
- متوسط سعر القدم المربع.
4. تفصيل الإيرادات والمصروفات
بمجرد العثور على عقار محتمل كبير للاستثمار فيه ، فقد حان الوقت للنظر في أرباح ونفقات العقار. سيضمن لك بيان الربح والخسارة (P&L) أنه يمكنك الحصول على تدفق نقدي كافٍ من الاستثمار.
أنشئ بنودًا فردية لكل دخل ومصروف ، بما في ذلك:
- الإيجار الشهري
- الرسوم المتأخرة
- رسوم التقديم
- تنسيق حدائق
- تغييرات القفل
- الصرف الصحي وتنظيف النوافذ
كن مفصلاً قدر الإمكان عند تسجيل الأموال التي تدخل وتخرج من العقار للحصول على صورة دقيقة للتدفق النقدي الخاص بك.
5. تحديد معدلات إيجارات السوق العادلة
قد يكون من المغري تحديد معدلات إيجار عالية لزيادة التدفق النقدي الخاص بك ، ولكن يمكن للمستأجرين الوصول إلى نفس الأدوات عبر الإنترنت – يمكنهم معرفة متى تكون الأسعار غير عادلة.
استخدم خصائص أخرى كدليل لتحديد أسعار الإيجارات الخاصة بك. يعد الحصول على سعر عادل أيضًا طريقة جيدة للتنبؤ بدقة بما يمكن أن تتوقع الحصول عليه في المستقبل.
من الإيجابيات الأخرى لمعدلات الإيجار العادلة المستأجرين لفترات طويلة. إذا كان إيجارك أعلى من العقارات الأخرى في المنطقة ، فسترى الكثير من معدل دوران المستأجرين ، مما سيكلفك أكثر على المدى الطويل.
6. العثور على مستأجرين جيدين
إن امتلاك عقار إيجار شاغر يمثل استنزافًا كبيرًا للتدفق النقدي. يعرف أنجح مستثمري التدفق النقدي أهمية العثور على مستأجرين جيدين وإبقائهم سعداء.
تأكد من أن لديك مدير عقارات يزور العقار بشكل منتظم ، ويستجيب لقضايا الصيانة بسرعة ، ويكون ودودًا ومهنيًا.
هدفك هو تجديد عقود الإيجار الخاصة بك عامًا بعد عام ، حتى عندما تحتاج الأسعار إلى الزيادة بما يتماشى مع التضخم.
تجنب التدفق النقدي السلبي
إذا قمت بالبحث والعثور على العقار المناسب ، فلن تواجه مشكلة في إنتاج التدفق النقدي من استثمارك.
ومع ذلك ، هناك دائمًا احتمال ألا تتدفق الأموال من الممتلكات الخاصة بك. ربما تحصل على وظيفة شاغرة غير متوقعة تنخفض دخلك عن نفقاتك ، أو ربما يكون لديك مشاكل مع المستأجر الذي يدفع الإيجار في الوقت المحدد.
من المستحيل منع التدفق النقدي السلبي تمامًا ، ولكن يمكنك تجنبه من خلال الاستعداد للسيناريوهات التالية:
- المستأجرين الذين يسددون مدفوعات متأخرة أو يرفضون دفع الإيجار.
- عدم وضع ميزانية للإصلاحات الطارئة أو النفقات الرأسمالية.
- معدل شغور أعلى من المتوقع.
تتمثل إحدى الطرق السهلة لتجنب التدفق النقدي السلبي لأي سبب من الأسباب في النظر إلى مبلغ الرهن العقاري الخاص بك. إذا تجاوزت 75٪ ، فلن تترك سوى القليل جدًا من وسادة التدفق النقدي للسيناريوهات المذكورة أعلاه.
عند إجراء البحث ، ضع خططًا للطوارئ لما ستفعله في حالة حدوث أي من السيناريوهات المذكورة أعلاه ، وستكون أكثر استعدادًا للتغلب عليها.
كيفية زيادة التدفق النقدي للممتلكات
بمجرد أن يكون لديك عقار ، من الصعب زيادة التدفق النقدي دون رفع أسعار الإيجارات الخاصة بك. من أجل الحصول على أفضل تدفق نقدي ، من الأفضل وضع العمل القانوني في البحث قبل الاستثمار.
لديك خطة عمل قوية
أنت بحاجة إلى خطة طويلة الأجل مطبقة لممتلكات التدفق النقدي. هل سيظل العقار موجب التدفق النقدي خلال خمس أو عشر سنوات؟ هل قمت بعمل توقعات؟ كلما تمكنت من التخطيط مسبقًا ، زادت تدفقاتك النقدية.
اختر أفضل الأحياء
الحي هو المفتاح عندما يتعلق الأمر باستثمار التدفق النقدي. بعض الأسواق جيدة للتقدير ، بينما البعض الآخر أفضل للتدفق النقدي. لا تخطئ في شراء عقار في منطقة لا يوجد بها سوق للإيجار.
هذا مكان مناسب بشكل لا يصدق – قد يكون رمز منطقة واحد مليئًا بإيجارات البقر النقدية ، بينما في رمز المنطقة التالي ، يمكنك بالكاد تحقيق التعادل.
تقليل نفقات التشغيل
من الضروري أن يكون لدى المستأجرين منزل يتم صيانته جيدًا للعيش فيه ، وتقع على عاتقك مسؤولية رعاية تكاليف الصيانة.
ومع ذلك ، لن تؤدي الاستثمارات الكبيرة في الترقيات والتجديدات إلى زيادة إيجارك بشكل كبير – فالأمر كله يتعلق بالحي. لذلك ، لا تضيع أموالك على مطبخ جديد تمامًا أو سطح حديث ما لم يكن ذلك ضروريًا للغاية.
وظف الفريق المناسب
لا يعيش معظم مستثمري التدفق النقدي في المنطقة التي يستثمرون فيها ، لذا فهم بحاجة إلى فريق محلي للتعامل مع العمليات اليومية. أنت بحاجة إلى وكيل تأجير ووسيط عقارات ومدير عقارات يفهم أهدافك ويعرف سوق التدفق النقدي من الداخل والخارج.
إن وجود خطة حوافز تكافئ فريقك مع نمو التدفق النقدي الخاص بك يمكن أن يكون طريقة رائعة لإبقائهم متحمسين ومهتمين بنجاحك.
هل استثمار التدفق النقدي مناسب لك؟
لقد تحدثنا كثيرًا عن الاستثمار العقاري فيما يتعلق بكيفية شراء التدفق النقدي ، ولكن نفس المفاهيم تعمل مع أي أصل ينتج دخلاً منتظمًا.
يمكن أن يكون سوق العقارات سوقًا صعبًا لأنك تتحمل مسؤولية كونك مالكًا. ولكن إذا لم تعجبك فكرة التعامل مع المستأجرين ، فهناك خيارات أخرى للتدفق النقدي المربح يجب التفكير فيها.
